Kurz erklärt
Eigenkapital ist das Geld, das du selbst in die Finanzierung einbringst – etwa Ersparnisse, Bausparguthaben, Wertpapiere oder Schenkungen. Empfohlen wird, mindestens die Kaufnebenkosten selbst zu tragen. Je mehr Eigenkapital, desto günstiger der Zins; aber auch mit wenig Eigenkapital ist eine Finanzierung oft möglich.
Inhalt dieses Artikels
Was ist Eigenkapital?
In der Baufinanzierung bezeichnet Eigenkapital alle eigenen Mittel, die du in den Kauf oder Bau einer Immobilie steckst. Der Rest wird über Fremdkapital finanziert, also Kredite von Banken oder Förderinstituten. Das Verhältnis zwischen beiden hat großen Einfluss auf deine Konditionen.
Was zählt als Eigenkapital?
- Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten
- Bausparguthaben (auch aus noch nicht zugeteilten Verträgen)
- Wertpapiere, Fonds, Aktien (Banken setzen teils Abschläge an)
- Rückkaufswerte von Lebensversicherungen
- Schenkungen und Erbschaften
- bereits bezahlte Grundstücke
- Eigenleistung („Muskelhypothek“) in begrenztem Umfang
- nachrangige Familiendarlehen unter bestimmten Bedingungen
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Klassisch wird empfohlen, 20 bis 30 % der Gesamtkosten selbst zu tragen. In der Praxis haben viele Käufer weniger. Wichtig ist vor allem, dass du die Kaufnebenkosten selbst zahlen kannst – in NRW mit Makler rund 10 bis 12 % des Kaufpreises. Denn diese Kosten schaffen keinen Wert, den die Bank beleihen kann.
Beispiel: Kaufpreis 350.000 Euro, Nebenkosten rund 40.000 Euro.
| Eigenkapital | Darlehen | Einordnung |
|---|---|---|
| 110.000 € | 280.000 € | ca. 80 % des Kaufpreises finanziert – gute Konditionen |
| 40.000 € | 350.000 € | Nebenkosten selbst getragen – solide |
| 0 € | 390.000 € | 110-%-Finanzierung – möglich, aber teurer |
Wie wirkt sich Eigenkapital auf den Zins aus?
Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf – das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie. Banken arbeiten mit Zinsstufen: Unterhalb bestimmter Grenzen, etwa 60 oder 80 %, werden die Zinsen spürbar günstiger. Außerdem sinkt mit mehr Eigenkapital die Darlehenssumme und damit die Rate.
Nicht alles einsetzen
So wichtig Eigenkapital ist: Setze nicht jeden Euro ein. Plane eine Liquiditätsreserve ein – für Reparaturen, Umzug, Möbel oder den Fall, dass die Waschmaschine kurz nach dem Einzug ihren Geist aufgibt. Eine Notreserve von einigen Monatsgehältern gibt Sicherheit.
Unser Tipp
Wir rechnen mit dir durch, wie viel Eigenkapital sich wirklich lohnt einzusetzen. Manchmal bringt ein bestimmter Betrag den Sprung in eine bessere Zinsstufe – manchmal ist es klüger, mehr Reserve zu behalten. Wenig Eigenkapital ist kein Ausschlusskriterium: Wir zeigen dir ehrlich, was möglich ist.
Finanzieren mit wenig Eigenkapital
Auch ohne großes Erspartes kann eine Finanzierung klappen – wenn Einkommen und Bonität stimmen. Dann solltest du mit höheren Zinsen rechnen und eine ausreichende Tilgung wählen, damit die Restschuld nicht zu hoch bleibt. Förderkredite oder Eigenleistungen können die Lücke teilweise schließen.
Eigenkapital richtig nachweisen
Die Bank möchte sehen, dass dein Eigenkapital tatsächlich vorhanden ist – meist über aktuelle Kontoauszüge, Depotauszüge oder den Kontoauszug des Bausparvertrags. Bei Schenkungen von Familienangehörigen hilft ein kurzer schriftlicher Schenkungsvertrag, damit klar ist, dass das Geld nicht zurückgezahlt werden muss. Wichtig: Das Eigenkapital sollte zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung verfügbar sein, also nicht in langfristigen Anlagen gebunden.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Eigenkapital sind alle eigenen Mittel für die Immobilie, Fremdkapital sind Kredite.
- Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital kommen.
- Mehr Eigenkapital senkt Beleihungsauslauf, Zins und Rate.
- Immer eine Notreserve zurückbehalten.
Häufige Fragen: Eigenkapital
Wie viel Eigenkapital sollte ich haben?
Als Orientierung gelten 10 bis 20 % des Kaufpreises, mindestens aber die Kaufnebenkosten. Wichtig: Behalte zusätzlich eine Notreserve für Unvorhergesehenes.
Zählen Schenkungen der Eltern als Eigenkapital?
Ja, wenn sie tatsächlich geschenkt und nicht zurückzuzahlen sind. Familiendarlehen können unter bestimmten Bedingungen ebenfalls wie Eigenkapital behandelt werden.
Was ist Fremdkapital?
Alles, was du dir für die Immobilie leihst – Bankdarlehen, Förderkredite, Bauspardarlehen. Eigenkapital plus Fremdkapital ergeben die Gesamtkosten.
Kann ich Wertpapiere als Eigenkapital nutzen?
Ja, Banken setzen sie aber oft mit einem Sicherheitsabschlag an, weil Kurse schwanken. Am einfachsten ist es, sie vor dem Kauf zu verkaufen.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.