Kurz erklärt
Der effektive Jahreszins zeigt die jährlichen Gesamtkosten eines Darlehens in Prozent – inklusive Sollzins und bestimmter Nebenkosten wie einem Disagio. Er ist die wichtigste Kennzahl, um Kreditangebote miteinander zu vergleichen.
Inhalt dieses Artikels
Was ist der Effektivzins?
Wenn du Kreditangebote vergleichst, findest du meist zwei Zinssätze: den Sollzins und den effektiven Jahreszins. Der Sollzins ist der reine Zinssatz, der auf dein Darlehen berechnet wird. Der Effektivzins geht weiter: Er rechnet bestimmte Kosten des Kredits mit ein und zeigt dir, was dich das Darlehen pro Jahr tatsächlich kostet.
Banken sind gesetzlich verpflichtet, den effektiven Jahreszins anzugeben – in der Werbung, im Angebot, im ESIS-Merkblatt und im Vertrag. Die Berechnung folgt einer einheitlichen Formel. So lassen sich Angebote verschiedener Banken fair vergleichen.
Was ist im Effektivzins enthalten?
- Sollzins
- Disagio, falls vereinbart
- Bearbeitungsgebühren und Vermittlungskosten, sofern du sie an die Bank zahlst
- Zahlungsweise: Monatliche Zahlungen führen zu einem Zinseszinseffekt, der den Effektivzins leicht erhöht
Was ist nicht enthalten?
- Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld
- Kosten für Gutachten, die du selbst beauftragst
- Bereitstellungszinsen (wenn sie noch nicht feststehen)
- Kosten für Versicherungen, sofern sie nicht Voraussetzung für den Kredit sind
- Kontoführungsgebühren, sofern nicht zwingend
Sollzins vs. Effektivzins
| Sollzins | Effektivzins | |
|---|---|---|
| Was zeigt er? | reiner Zinssatz auf das Darlehen | jährliche Gesamtkosten des Kredits |
| Nebenkosten enthalten? | nein | ja, bestimmte |
| Zum Vergleich geeignet? | eingeschränkt | ja |
| Grundlage für die Rate? | ja | nein |
Wichtig: Deine monatliche Rate wird immer mit dem Sollzins berechnet. Der Effektivzins ist eine Vergleichsgröße.
Worauf du beim Vergleich achten solltest
Der Effektivzins ist nur dann aussagekräftig, wenn die Angebote vergleichbar sind:
- Gleiche Zinsbindung: 10 Jahre mit 15 Jahren zu vergleichen, ergibt kein faires Bild.
- Gleicher Darlehensbetrag und Beleihungsauslauf.
- Gleiche Tilgung: Manche Banken verlangen Mindesttilgungen.
- Gleiche Zusatzoptionen: Ein Angebot mit kostenfreien Sondertilgungen ist mehr wert als eines ohne.
Unser Tipp
Ein Unterschied von 0,1 Prozentpunkten klingt klein, kann aber bei 300.000 Euro und zehn Jahren Zinsbindung rund 2.500 bis 3.000 Euro ausmachen. Gleichzeitig kann Flexibilität mehr wert sein als ein Zehntelprozent. Wir vergleichen beides – Zins und Konditionen.
Werbung mit Effektivzins
Vorsicht bei Lockangeboten: Beworbene „ab“-Zinsen gelten oft nur für Top-Bonität, niedrigen Beleihungsauslauf und kurze Zinsbindung. Aussagekräftig ist nur ein individuelles Angebot auf Basis deiner Daten und deiner Immobilie.
Effektivzins bei Förderkrediten und Bausparverträgen
Bei KfW-Krediten mit tilgungsfreien Anlaufjahren oder bei Kombi-Darlehen mit Bausparvertrag ist der Effektivzins schwerer zu vergleichen. Beim Kombi-Darlehen etwa gibt es oft einen Effektivzins für die erste Phase und einen „Gesamteffektivzins“ über die gesamte Laufzeit, der Abschlussgebühr und Guthabenverzinsung berücksichtigt. Lass dir bei solchen Konstruktionen immer den Gesamteffektivzins und die Summe aller Zahlungen zeigen, sonst vergleichst du Äpfel mit Birnen.
Beispielrechnung
Zwei Angebote über 300.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung: Angebot A hat 3,50 % Sollzins, Angebot B 3,40 % Sollzins plus 1 % Disagio. Auf den ersten Blick wirkt B günstiger. Rechnet man das Disagio ein, liegt der Effektivzins von B aber über dem von A – das Angebot ist also teurer.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Effektivzins zeigt die jährlichen Kreditkosten inklusive bestimmter Nebenkosten.
- Er ist die zentrale Vergleichsgröße, der Sollzins bestimmt die Rate.
- Nur Angebote mit gleichen Rahmenbedingungen vergleichen.
- Zusatzoptionen wie Sondertilgungen ebenfalls berücksichtigen.
Häufige Fragen: Effektivzins
Warum ist der Effektivzins höher als der Sollzins?
Weil er zusätzliche Kosten wie ein Disagio oder Gebühren enthält und berücksichtigt, dass du monatlich statt jährlich zahlst. Dadurch liegt er fast immer etwas über dem Sollzins.
Sind Notar- und Grundbuchkosten im Effektivzins enthalten?
Nein. Kosten für die Grundschuldbestellung, Gutachten oder Versicherungen, die du selbst beauftragst, sind in der Regel nicht enthalten.
Reicht der Effektivzins für einen Vergleich aus?
Er ist die wichtigste Zahl, aber nicht die einzige. Sondertilgungsrechte, bereitstellungszinsfreie Zeit und Flexibilität solltest du ebenfalls vergleichen.
Warum ist der Effektivzins bei monatlicher Zahlung höher?
Weil die Zinsen unterjährig belastet werden und sich dadurch ein kleiner Zinseszinseffekt ergibt. Bei einem Sollzins von 3,5 % liegt der Effektivzins deshalb bei etwa 3,56 %.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.