Kurz erklärt
Die Mietrendite zeigt, wie viel eine vermietete Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis einbringt. Die Bruttomietrendite ist Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis; aussagekräftiger ist die Nettomietrendite, die auch Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten einbezieht.
Inhalt dieses Artikels
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Kapitalanleger. Sie zeigt, wie viel Ertrag eine vermietete Immobilie im Verhältnis zu ihrem Kaufpreis bringt. So kannst du verschiedene Objekte miteinander vergleichen und einschätzen, ob sich ein Kauf lohnt.
Es gibt verschiedene Berechnungsarten – und sie führen zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen.
Bruttomietrendite
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Sie ist einfach zu berechnen und wird gern in Exposés genannt. Sie berücksichtigt aber weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten und wirkt deshalb oft besser, als die Immobilie tatsächlich ist.
Nettomietrendite
Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Zu den nicht umlagefähigen Kosten gehören zum Beispiel Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis und Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst. Die Nettomietrendite ist deutlich realistischer.
Beispielrechnung
Eine Eigentumswohnung in Eschweiler kostet 220.000 Euro. Die Kaltmiete beträgt 800 Euro pro Monat.
| Kennzahl | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Jahresnettokaltmiete | 800 € × 12 | 9.600 € |
| Bruttomietrendite | 9.600 € ÷ 220.000 € | 4,36 % |
| Kaufnebenkosten (ca. 12 %) | 26.400 € | |
| Nicht umlagefähige Kosten | Verwaltung, Rücklage, Mietausfall | 1.800 € |
| Nettomietrendite | 7.800 € ÷ 246.400 € | 3,17 % |
| Kaufpreisfaktor | 220.000 € ÷ 9.600 € | 22,9 |
Eigenkapitalrendite und Hebeleffekt
Kapitalanleger finanzieren meist einen großen Teil mit Fremdkapital. Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie sich dein eingesetztes Eigenkapital verzinst – unter Berücksichtigung von Zinsen, Tilgung, Steuervorteilen und Wertentwicklung. Liegt die Nettomietrendite über dem Kreditzins, steigert Fremdkapital die Eigenkapitalrendite (Leverage-Effekt). Liegt sie darunter, kehrt sich der Effekt um.
Was die Mietrendite nicht zeigt
- Wertentwicklung der Immobilie
- Steuereffekte durch Abschreibung und absetzbare Zinsen
- Mietsteigerungspotenzial
- Risiken wie Leerstand, Sanierungsbedarf oder Mietrecht
Deshalb ist die Mietrendite ein wichtiger, aber nicht der einzige Maßstab.
Unser Tipp
Rechne immer mit der Nettomietrendite und plane realistische Kosten für Instandhaltung und Leerstand ein. Wir erstellen dir eine Cashflow-Rechnung, die zeigt, wie viel monatlich nach Rate, Kosten und Rücklage übrig bleibt – die beste Basis für deine Entscheidung.
Mietrendite und Lage
Eine höhere Mietrendite ist nicht automatisch besser. In ländlichen Lagen oder strukturschwachen Gebieten sind die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete oft niedriger – die Rendite also höher –, dafür sind Leerstands- und Wertentwicklungsrisiken größer. In gefragten Städten ist die Rendite niedriger, die Vermietbarkeit aber sehr sicher. In der Städteregion Aachen liegen beide Welten nah beieinander: Zwischen Aachener Innenstadtlagen und kleineren Gemeinden unterscheiden sich Preise und Mieten spürbar.
faq:
F: Was ist eine realistische Nettomietrendite?
A: Das hängt von Lage und Objekt ab. Wichtiger als eine Zielzahl ist, dass die Rechnung alle Kosten und Risiken realistisch berücksichtigt.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Bruttomietrendite ist einfach, aber geschönt.
- Die Nettomietrendite berücksichtigt Nebenkosten und laufende Kosten.
- Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttorendite.
- Über den Hebeleffekt kann die Eigenkapitalrendite höher – oder niedriger – ausfallen.
Häufige Fragen: Mietrendite
Was ist eine gute Mietrendite?
Das hängt von Lage, Zustand und Risiko ab. In sehr gefragten Lagen sind niedrigere Renditen üblich, dafür ist das Risiko meist geringer. In schwächeren Lagen sind höhere Renditen möglich, aber auch mehr Leerstandsrisiko.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite – ein Faktor von 25 entspricht 4 % Bruttorendite.
Warum ist die Eigenkapitalrendite oft höher als die Mietrendite?
Wegen des Hebeleffekts: Liegt die Mietrendite über dem Kreditzins, erhöht Fremdkapital die Rendite auf dein eingesetztes Eigenkapital. Das funktioniert allerdings auch umgekehrt.
Wie berücksichtige ich Leerstand in der Rendite?
Mit einem Abschlag für das Mietausfallwagnis, oft einige Prozent der Jahresmiete, oder indem du konservativ mit einem Monat Leerstand pro Mieterwechsel rechnest.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Vor allem Verwaltungskosten, Instandhaltung, Rücklagen, Leerstandskosten und Kontoführung.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.