Kurz erklärt
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grund und Boden pro Quadratmeter in einem bestimmten Gebiet. Er wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen ermittelt und ist in NRW kostenlos über BORIS.NRW abrufbar.
Inhalt dieses Artikels
Was ist der Bodenrichtwert?
Grundstücke sind so unterschiedlich wie ihre Lagen. Um trotzdem eine Orientierung zu geben, ermitteln die Gutachterausschüsse sogenannte Bodenrichtwerte. Sie geben an, was ein Quadratmeter unbebautes Land in einer bestimmten Zone durchschnittlich wert ist. Grundlage sind die tatsächlich gezahlten Kaufpreise, denn jeder Notar muss Grundstückskaufverträge an den Gutachterausschuss melden.
Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein fiktives Normgrundstück mit bestimmten Merkmalen – etwa Nutzung als Wohnbaufläche, typische Größe und Erschließungszustand.
Wo finde ich den Bodenrichtwert in NRW?
In Nordrhein-Westfalen sind die Bodenrichtwerte kostenlos im Portal BORIS.NRW abrufbar. Dort kannst du auf einer Karte dein Grundstück suchen und siehst:
- den Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter
- den Stichtag
- die Merkmale des Normgrundstücks (Nutzung, Geschosszahl, Größe, Erschließung)
Das gilt auch für Eschweiler, Aachen und die gesamte Städteregion. Zusätzlich veröffentlichen die Gutachterausschüsse jährliche Grundstücksmarktberichte mit weiteren Daten zum lokalen Markt.
Wofür brauchst du den Bodenrichtwert?
- Grundstückskauf: Du bekommst ein Gefühl dafür, ob ein Angebotspreis realistisch ist.
- Hauskauf: Du kannst abschätzen, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Grundstück entfällt.
- Kaufpreisaufteilung: Für Vermieter wichtig, weil nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann.
- Wertermittlung: Gutachter und Banken nutzen ihn vor allem im Sachwertverfahren.
- Grundsteuer: Seit der Grundsteuerreform spielt der Bodenrichtwert auch bei der Bewertung für die Grundsteuer eine Rolle.
Beispiel
Ein Grundstück mit 500 m² liegt in einer Zone mit einem Bodenrichtwert von 300 Euro pro Quadratmeter. Der rechnerische Bodenwert beträgt damit rund 150.000 Euro. Ist das Grundstück deutlich größer als das Normgrundstück, schlecht geschnitten oder durch eine Baulast eingeschränkt, kann der tatsächliche Wert darunter liegen. Eine besonders gute Lage innerhalb der Zone kann den Wert erhöhen.
Unser Tipp
Schau dir den Bodenrichtwert schon vor der ersten Besichtigung an. Er hilft dir bei der Preisverhandlung und gibt dir eine realistische Vorstellung davon, wie Banken den Wert einschätzen werden.
Grenzen des Bodenrichtwerts
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt. Er ersetzt kein Gutachten. In Gebieten mit wenigen Verkäufen kann er ungenau sein, und in dynamischen Märkten hinkt er der Preisentwicklung manchmal hinterher.
Bodenrichtwert lesen: Worauf achten?
Neben dem Euro-Betrag zeigt BORIS.NRW die Merkmale des Normgrundstücks, etwa „W“ für Wohnbaufläche, die Geschosszahl, die typische Grundstücksgröße oder -tiefe und den Erschließungszustand („ebf“ für erschließungsbeitragsfrei). Weicht dein Grundstück davon ab – zum Beispiel, weil es deutlich tiefer ist oder nur eingeschossig bebaut werden darf –, wird der Wert mit Umrechnungskoeffizienten angepasst. Für die Einordnung eines Angebotspreises ist das wichtig.
faq:
F: Spiegelt der Bodenrichtwert aktuelle Preise wider?
A: Er basiert auf den Verkäufen des Vorjahres. In schnell steigenden oder fallenden Märkten kann er etwas hinterherhinken.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Quadratmeterwert für Bauland einer Zone.
- Ermittelt vom Gutachterausschuss aus echten Kaufpreisen.
- In NRW kostenlos über BORIS.NRW abrufbar.
- Hilfreich bei Kauf, Bewertung, Kaufpreisaufteilung und Grundsteuer.
Häufige Fragen: Bodenrichtwert
Ist der Bodenrichtwert der Preis meines Grundstücks?
Nicht direkt. Er ist ein Durchschnittswert für ein Gebiet. Der tatsächliche Wert eines Grundstücks kann wegen Größe, Zuschnitt, Lage oder Bebaubarkeit abweichen.
Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert?
In NRW werden die Bodenrichtwerte in der Regel jährlich zum 1. Januar ermittelt und veröffentlicht.
Wofür braucht die Bank den Bodenrichtwert?
Er fließt in die Bewertung der Immobilie ein, vor allem beim Sachwertverfahren. Er hilft auch bei der Kaufpreisaufteilung für vermietete Objekte.
Warum ist der Bodenrichtwert bei Bestandshäusern relevant?
Weil ein Teil des Kaufpreises auf das Grundstück entfällt. Bei älteren Häusern macht der Bodenwert oft einen großen Anteil am Gesamtwert aus.
Gibt es Bodenrichtwerte auch für Gewerbeflächen?
Ja, die Gutachterausschüsse ermitteln Werte für verschiedene Nutzungen, etwa Wohnen, Gewerbe oder gemischte Nutzung.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.