Betriebskosten

Was sind Betriebskosten?

Mit dem Kauf einer Immobilie endet zwar die Mietzahlung, laufende Kosten fallen aber weiterhin an. Diese laufenden Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück und den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen, nennt man Betriebskosten. Umgangssprachlich spricht man oft von „Nebenkosten“ – nicht zu verwechseln mit den Kaufnebenkosten beim Erwerb.

Typische Betriebskosten

Die Betriebskostenverordnung zählt unter anderem auf:

• Grundsteuer
• Wasserversorgung und Entwässerung
• Heizung und Warmwasser
• Aufzug
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherungen
• Hausmeister
• Gemeinschaftsantenne oder Breitbandanschluss (mit Einschränkungen)
• sonstige, im Mietvertrag ausdrücklich vereinbarte Kosten

Keine Betriebskosten sind Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen sowie Rücklagen.

Betriebskosten für Selbstnutzer

Wenn du selbst einziehst, trägst du alle Betriebskosten selbst. Neben Strom und Heizung kommen Grundsteuer, Wasser, Müll und Versicherungen hinzu. Bei einer Eigentumswohnung zahlst du einen Großteil davon über das monatliche Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft.

Zusätzlich solltest du Geld für die Instandhaltung zurücklegen. Das sind zwar keine Betriebskosten im engeren Sinn, aber für Eigentümer genauso wichtig.

Betriebskosten für Vermieter

Als Vermieter kannst du die umlagefähigen Betriebskosten auf deine Mieter umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Die Mieter zahlen dann monatliche Vorauszahlungen, über die du jährlich abrechnest. Nicht umlagefähig bleiben Verwaltung, Instandhaltung und Leerstandskosten – diese mindern deine Rendite.

Unser Tipp
Frag beim Kauf nach den Betriebskosten der letzten Jahre – beim Haus nach Abrechnungen von Versorgern und Grundsteuerbescheid, bei der Wohnung nach Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Mit diesen Zahlen erstellen wir eine realistische Haushaltsrechnung, damit deine Finanzierung auch im Alltag gut tragbar ist.

Wie Banken Betriebskosten berücksichtigen

In der Haushaltsrechnung setzen Banken für selbst genutzte Immobilien eine Pauschale oder die tatsächlichen Kosten für Bewirtschaftung an. Bei Eigentumswohnungen wird das Hausgeld berücksichtigt. Hohe Energiekosten – etwa bei einem unsanierten Haus – können die Tragfähigkeit der Finanzierung spürbar beeinflussen.

Betriebskosten senken

Als Eigentümer hast du viele Stellschrauben selbst in der Hand. Die größten Posten sind meist Heizung und Warmwasser – eine gut eingestellte Heizung, ein hydraulischer Abgleich und moderne Thermostate sparen oft spürbar. Versicherungen lassen sich regelmäßig vergleichen, und bei Wasser und Abwasser hilft ein bewusster Verbrauch. Bei Eigentumswohnungen kannst du in der Eigentümerversammlung auf wirtschaftliche Verträge etwa für Hausmeister oder Gartenpflege hinwirken.

Betriebskosten bei der Wohnungsbesichtigung erfragen

Frag bei einer Besichtigung konkret nach den Kosten der letzten Jahre: Wie hoch war die Heizkostenabrechnung, wie hoch die Grundsteuer, welche Versicherungen bestehen? Bei vermieteten Wohnungen gibt die letzte Betriebskostenabrechnung an die Mieter einen guten Überblick. Diese Zahlen sind für deine Haushaltsrechnung Gold wert.

faq:
F: Sind Betriebskosten und Hausgeld dasselbe?
A: Nein. Das Hausgeld enthält Betriebskosten, aber zusätzlich Verwaltungskosten und die Rücklage.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Betriebskosten sind laufende Kosten für Eigentum und Nutzung einer Immobilie.
• Vermieter können viele davon umlegen, Instandhaltung und Verwaltung aber nicht.
• Selbstnutzer tragen alle Kosten selbst – plus Rücklagen für Reparaturen.
• Banken berücksichtigen sie in der Haushaltsrechnung.