Kurz erklärt
Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts einer Immobilie über Darlehen finanziert werden. Je niedriger er ist, desto geringer ist das Risiko der Bank – und desto bessere Zinsen bekommst du. Deshalb wirkt sich jedes zusätzliche Eigenkapital direkt auf deinen Zins aus.
Inhalt dieses Artikels
Was ist der Beleihungsauslauf?
Für eine Bank ist die entscheidende Frage: Wie gut ist das Darlehen durch die Immobilie gedeckt? Genau das zeigt der Beleihungsauslauf. Er setzt die Darlehenssumme ins Verhältnis zum Beleihungswert – also dem Wert, den die Bank der Immobilie als Sicherheit beimisst.
Beleihungsauslauf = Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100
Im Englischen spricht man vom Loan-to-Value (LTV). Der Begriff taucht in Bankangeboten und Vergleichsrechnern häufig auf.
Warum ist er so wichtig für deinen Zins?
Je höher der Beleihungsauslauf, desto größer ist das Risiko für die Bank, bei einem Zahlungsausfall nicht ihr ganzes Geld zurückzubekommen. Dieses Risiko lässt sie sich über einen Zinsaufschlag bezahlen. Die meisten Banken arbeiten mit Beleihungsstufen:
| Beleihungsauslauf | Einordnung |
|---|---|
| bis 60 % | beste Konditionen, oft pfandbrieffähig |
| 60 bis 80 % | übliche Finanzierung, leichter Aufschlag |
| 80 bis 90 % | spürbarer Zinsaufschlag |
| über 90 % bis 100 % und mehr | Vollfinanzierung, deutlicher Aufschlag, strengere Prüfung |
Die genauen Grenzen und Aufschläge unterscheiden sich von Bank zu Bank.
Beispiel
Du kaufst ein Haus für 400.000 Euro. Die Bank setzt einen Beleihungswert von 360.000 Euro an.
- Darlehen 300.000 Euro → Beleihungsauslauf 83 %
- Darlehen 285.000 Euro → Beleihungsauslauf 79 %
Mit 15.000 Euro mehr Eigenkapital rutschst du unter die 80-%-Grenze. Je nach Bank kann das einen Zinsvorteil bringen, der sich über die gesamte Zinsbindung deutlich bemerkbar macht.
So senkst du deinen Beleihungsauslauf
- Mehr Eigenkapital einsetzen: Ersparnisse, Bausparguthaben, Schenkungen aus der Familie.
- Förderdarlehen nutzen: KfW-Kredite werden von manchen Banken nachrangig behandelt oder anders berücksichtigt.
- Zusatzsicherheiten stellen: Eine Grundschuld auf einer weiteren Immobilie, zum Beispiel der Eltern.
- Kaufpreis verhandeln: Jeder Euro weniger Kaufpreis bedeutet weniger Darlehen.
- Die passende Bank wählen: Manche Banken bewerten bestimmte Immobilien großzügiger als andere.
Unser Tipp
Wir rechnen mit dir durch, ob sich ein bestimmter Betrag Eigenkapital an einer Stufengrenze besonders lohnt. Manchmal ist es sinnvoller, Rücklagen zu behalten und einen minimal höheren Zins zu zahlen – manchmal bringt der Sprung unter die nächste Grenze einen echten Vorteil.
Beleihungsauslauf bei Vollfinanzierung
Werden Kaufpreis und Nebenkosten komplett finanziert, liegt der Beleihungsauslauf oft deutlich über 100 %. Das ist möglich, setzt aber eine sehr gute Bonität und ein stabiles Einkommen voraus. Die Zinsen sind entsprechend höher, und viele Banken erwarten eine höhere Tilgung.
Beleihungsauslauf und Förderkredite
Förderkredite werden bei der Berechnung des Beleihungsauslaufs unterschiedlich behandelt. Manche Banken rechnen einen KfW-Kredit voll ein, andere lassen ihn nachrangig laufen, sodass das Hauptdarlehen einen niedrigeren Beleihungsauslauf und damit einen besseren Zins erhält. Genau diese Unterschiede zwischen den Banken machen einen Vergleich so wertvoll – dieselbe Finanzierungsstruktur kann bei zwei Instituten zu spürbar unterschiedlichen Konditionen führen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert.
- Er bestimmt maßgeblich deinen Zinssatz.
- Banken arbeiten mit Stufen, etwa 60, 80 und 90 %.
- Mehr Eigenkapital an der richtigen Stelle kann sich deutlich lohnen.
Häufige Fragen: Beleihungsauslauf
Ab welchem Beleihungsauslauf gibt es bessere Zinsen?
Viele Banken arbeiten mit Stufen, zum Beispiel bis 60 %, bis 80 %, bis 90 % und darüber. An den Grenzen kann schon ein kleiner Betrag mehr Eigenkapital einen spürbaren Zinsunterschied bewirken.
Warum unterscheidet sich der Beleihungsauslauf zwischen Banken?
Weil jede Bank den Beleihungswert nach eigenen Richtlinien ermittelt. Die gleiche Immobilie kann bei zwei Banken einen unterschiedlichen Beleihungsauslauf ergeben.
Ist Loan-to-Value dasselbe wie der Beleihungsauslauf?
Im Prinzip ja. Loan-to-Value ist der englische Begriff; er wird teils auf den Marktwert statt auf den Beleihungswert bezogen.
Senkt eine Sondertilgung den Beleihungsauslauf?
Ja, aber der Zins ändert sich während der Zinsbindung nicht. Bei der Anschlussfinanzierung kann ein niedrigerer Beleihungsauslauf dann bessere Konditionen bringen.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.