Kurz erklärt
Die Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Bauvorhaben umzusetzen. Sie bestätigt, dass dein Vorhaben dem Bau- und Planungsrecht entspricht. Für eine Neubaufinanzierung verlangen Banken sie in der Regel, bevor das Geld ausgezahlt wird.
Inhalt dieses Artikels
Was ist eine Baugenehmigung?
Wer in Deutschland bauen möchte, braucht in vielen Fällen die Erlaubnis der Behörden. Die Baugenehmigung bestätigt, dass dein Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht – also dem Bebauungsplan, der Landesbauordnung, Abstandsflächen, Brandschutz und weiteren Regeln. Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde deiner Stadt bzw. deines Kreises.
In Nordrhein-Westfalen regelt die Landesbauordnung (BauO NRW), welche Vorhaben genehmigungspflichtig sind und welche Verfahren es gibt.
Welche Verfahren gibt es?
- Genehmigungsfreie Vorhaben: Bestimmte kleinere Bauvorhaben, etwa manche Nebenanlagen oder Innenumbauten, brauchen keine Genehmigung. Die Bauvorschriften müssen trotzdem eingehalten werden.
- Freistellungsverfahren: Liegt dein Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und hält dein Vorhaben dessen Vorgaben ein, kann ein Einfamilienhaus unter Umständen ohne förmliche Genehmigung errichtet werden. Die Unterlagen werden trotzdem eingereicht.
- Vereinfachtes Genehmigungsverfahren: Für viele Wohngebäude üblich; geprüft werden vor allem planungsrechtliche Fragen.
- Normales Genehmigungsverfahren: Für größere oder besondere Bauvorhaben mit umfassender Prüfung.
Wie läuft der Bauantrag ab?
- Planung: Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur erstellt die Pläne.
- Unterlagen: Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Berechnungen (z. B. Wohnfläche, Statik, Energiebedarf) und Formulare.
- Einreichung: Der Antrag wird bei der Bauaufsicht eingereicht, in NRW zunehmend digital.
- Prüfung: Die Behörde prüft und beteiligt ggf. andere Stellen, zum Beispiel den Denkmalschutz.
- Bescheid: Die Genehmigung wird erteilt, eventuell mit Auflagen.
Die Gebühren richten sich meist nach den Baukosten und sind Teil der Baunebenkosten.
Baugenehmigung und Finanzierung
Für deine Neubaufinanzierung ist die Baugenehmigung ein wichtiges Dokument. Die meisten Banken zahlen das Darlehen erst aus, wenn die Genehmigung (oder die Bestätigung der Genehmigungsfreiheit) vorliegt. Du kannst die Finanzierung aber schon vorher vereinbaren und dir so den Zins sichern. Dann solltest du auf eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit achten, damit dich Verzögerungen im Genehmigungsverfahren nicht zusätzlich Geld kosten.
Unser Tipp
Rechne beim Neubau mit Puffer: Verzögert sich die Genehmigung um einige Monate, laufen Miete und eventuell Bereitstellungszinsen weiter. Wir planen deine Finanzierung so, dass solche Verschiebungen dich nicht aus dem Tritt bringen.
Auch beim Kauf wichtig
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie lohnt ein Blick in die Bauakte. Wurde ein Dachgeschoss ausgebaut, ein Anbau errichtet oder eine Garage in Wohnraum umgewandelt? Dann sollte es dafür eine Genehmigung geben. Fehlt sie, kann die Bank die betroffenen Flächen bei der Bewertung unberücksichtigt lassen.
Bauvoranfrage: Klarheit vor dem Grundstückskauf
Bist du unsicher, ob dein Wunschhaus auf einem Grundstück genehmigungsfähig ist, kannst du eine Bauvoranfrage stellen. Die Behörde beantwortet damit verbindlich einzelne Fragen, etwa zur Zahl der Geschosse, zur Dachform oder zur Stellung des Hauses auf dem Grundstück. Das kostet Zeit und Gebühren, verhindert aber, dass du ein Grundstück kaufst, auf dem dein Vorhaben später nicht umsetzbar ist. Auch für die Bank ist ein positiver Bauvorbescheid ein starkes Signal.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Baugenehmigung bestätigt, dass dein Vorhaben dem Baurecht entspricht.
- In NRW regelt die Landesbauordnung, welches Verfahren gilt.
- Banken zahlen Neubaukredite meist erst nach Vorliegen der Genehmigung aus.
- Beim Kauf auf nicht genehmigte Um- und Anbauten achten.
Häufige Fragen: Baugenehmigung
Wie lange dauert eine Baugenehmigung in NRW?
Das ist sehr unterschiedlich und hängt von Behörde, Vorhaben und Vollständigkeit der Unterlagen ab. Plane eher mit einigen Monaten als mit Wochen und reiche den Antrag vollständig ein.
Brauche ich für jeden Umbau eine Baugenehmigung?
Nein. Viele kleinere Vorhaben sind genehmigungsfrei, etwa bestimmte Innenumbauten. Ob dein Vorhaben genehmigungspflichtig ist, regelt die Landesbauordnung NRW; im Zweifel fragst du bei der Bauaufsicht nach.
Was passiert, wenn ohne Genehmigung gebaut wurde?
Die Behörde kann Nutzungsuntersagungen oder im Extremfall einen Rückbau anordnen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie kann ein nicht genehmigter Ausbau auch den Beleihungswert mindern.
Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig?
In NRW erlischt sie in der Regel, wenn nicht innerhalb von drei Jahren mit dem Bau begonnen wurde oder die Bauarbeiten länger unterbrochen sind. Eine Verlängerung kann beantragt werden.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.