Kurz erklärt
Ein Mehrfamilienhaus hat mehrere Wohneinheiten. Es wird oft als Kapitalanlage gekauft, manchmal auch als Mehrgenerationenhaus mit Eigennutzung. Banken bewerten es meist über das Ertragswertverfahren und prüfen Mieteinnahmen, Mieterstruktur und Zustand genau.
Inhalt dieses Artikels
Was ist ein Mehrfamilienhaus?
Ein Mehrfamilienhaus ist ein Wohngebäude mit mehreren Wohneinheiten – meist ab drei Wohnungen. Anders als bei einer Eigentumswohnanlage gehört das gesamte Haus in der Regel einem einzigen Eigentümer. Es ist also nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt.
Mehrfamilienhäuser sind vor allem bei Kapitalanlegern beliebt, weil sich Kosten und Risiken auf mehrere Einheiten verteilen. Aber auch Familien interessieren sich zunehmend dafür – etwa als Mehrgenerationenhaus oder um mit Mieteinnahmen die eigene Finanzierung zu entlasten.
Vorteile
- Risikostreuung: Steht eine Wohnung leer, fließen weiterhin Mieten aus den anderen.
- Günstigerer Einkauf pro Quadratmeter: Oft niedriger als bei einzelnen Eigentumswohnungen.
- Volle Entscheidungsfreiheit: Keine Eigentümergemeinschaft – du bestimmst über Modernisierungen allein.
- Wertsteigerungspotenzial: Durch Modernisierung, Ausbau oder spätere Aufteilung in Eigentumswohnungen.
Nachteile
- Hoher Kapitalbedarf: Größere Investitionssumme als bei einer Wohnung.
- Verwaltungsaufwand: Mietersuche, Abrechnungen, Instandhaltung – oder Kosten für eine Hausverwaltung.
- Instandhaltungsrisiko: Größere Reparaturen treffen dich allein.
- Klumpenrisiko: Das gesamte Kapital steckt in einem Objekt an einem Standort.
Wichtige Kennzahlen
- Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Er zeigt, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis rechnerisch aus der Miete refinanziert.
- Bruttomietrendite: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis.
- Nettomietrendite: berücksichtigt zusätzlich Nebenkosten des Kaufs und nicht umlagefähige Kosten.
- Kapitaldienstdeckungsgrad: Überschuss aus Mieten im Verhältnis zur Kreditrate.
- Mietpotenzial: Liegen die aktuellen Mieten unter dem Marktniveau, gibt es Spielraum – im Rahmen der mietrechtlichen Regeln.
Wie Banken Mehrfamilienhäuser finanzieren
Banken bewerten Mehrfamilienhäuser in der Regel nach dem Ertragswertverfahren. Entscheidend sind die nachhaltig erzielbaren Mieten, die Bewirtschaftungskosten und der Zustand. Mieteinnahmen werden in der Haushaltsrechnung oft nur zu einem Teil angesetzt. Häufig erwarten Banken mehr Eigenkapital als bei selbst genutzten Einfamilienhäusern.
Bei größeren Objekten oder einem Kauf über eine GmbH handelt es sich um eine gewerbliche Finanzierung mit individuellen Konditionen.
Unser Tipp
Bereite für ein Mehrfamilienhaus eine saubere Mieterliste mit Flächen, Mieten, Mietbeginn und letzten Erhöhungen vor. Je transparenter die Zahlen, desto besser die Konditionen. Wir rechnen Rendite, Kapitaldienst und Rücklagen mit dir durch und sprechen gezielt Banken an, die solche Objekte gern finanzieren.
Aufteilung in Eigentumswohnungen
Manche Käufer erwerben ein Mehrfamilienhaus mit dem Gedanken, es später in Eigentumswohnungen aufzuteilen und einzeln zu verkaufen. Das kann den Wert steigern, ist aber mit Aufwand verbunden: Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung, gegebenenfalls bauliche Anpassungen. In manchen Gebieten gibt es außerdem Beschränkungen für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Und bestehende Mieter haben unter Umständen ein Vorkaufsrecht und besonderen Kündigungsschutz.
faq:
F: Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Mehrfamilienhaus?
A: Das hängt von Objekt und Bank ab. Häufig werden zumindest die Kaufnebenkosten und ein Teil des Kaufpreises erwartet.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Mehrfamilienhäuser haben mehrere Wohneinheiten und meist einen Eigentümer.
- Sie bieten Risikostreuung, aber auch höheren Kapital- und Verwaltungsbedarf.
- Bewertet wird meist nach dem Ertragswertverfahren.
- Mieterliste und Kostenaufstellung sind für die Finanzierung entscheidend.
Häufige Fragen: Mehrfamilienhaus
Ab wie vielen Wohnungen spricht man von einem Mehrfamilienhaus?
Üblicherweise ab drei Wohneinheiten. Ein Zweifamilienhaus wird oft gesondert betrachtet, bei der Finanzierung aber ähnlich behandelt.
Kann ich ein Mehrfamilienhaus kaufen und selbst darin wohnen?
Ja. Dann wird die Finanzierung aus deiner Eigennutzung und den Mieteinnahmen der übrigen Wohnungen gemischt betrachtet. Das kann eine gute Möglichkeit sein, die eigenen Wohnkosten zu senken.
Welche Unterlagen verlangt die Bank?
Neben den üblichen Objektunterlagen vor allem eine Mieterliste, die Mietverträge, eine Aufstellung der Bewirtschaftungskosten und ggf. Nachweise über Modernisierungen.
Kann ich ein Mehrfamilienhaus mit einer normalen Baufinanzierung kaufen?
Bei kleineren Objekten mit wenigen Wohnungen ja, oft zu ähnlichen Konditionen wie bei Wohnimmobilien. Bei größeren Objekten wird es eher eine gewerbliche Finanzierung.
Brauche ich eine Hausverwaltung?
Pflicht ist das nicht. Wer wenig Zeit hat oder mehrere Objekte besitzt, profitiert aber oft von einer professionellen Mietverwaltung.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.