Kurz erklärt
Ein Grundstück ist ein im Grundbuch verzeichneter, abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Beim Kauf zählen neben Lage und Größe vor allem die Bebaubarkeit laut Bebauungsplan, die Erschließung, der Baugrund und eventuelle Lasten wie Baulasten oder Dienstbarkeiten.
Inhalt dieses Artikels
Was ist ein Grundstück?
Im rechtlichen Sinn ist ein Grundstück ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch unter einer eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis geführt wird. Es kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen, die im Liegenschaftskataster verzeichnet sind.
Wer ein Haus bauen möchte, braucht zuerst ein passendes Grundstück. Und das ist heute in vielen Regionen, auch rund um Aachen, eine der größten Hürden.
Checkliste: Worauf du beim Grundstückskauf achten solltest
1. Lage
Infrastruktur, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung, Lärm, Ausrichtung zur Sonne.
2. Bebaubarkeit
Was erlaubt der Bebauungsplan? Zahl der Geschosse, überbaubare Fläche, Dachform. Gibt es keinen Bebauungsplan, richtet sich die Bebaubarkeit nach der Umgebungsbebauung.
3. Erschließung
Ist das Grundstück an Straße, Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation angeschlossen? Sind die Erschließungsbeiträge bezahlt?
4. Baugrund
Wie tragfähig ist der Boden? Gibt es hohes Grundwasser, Altlasten oder Hanglage? Ein Bodengutachten schafft Klarheit.
5. Rechte und Lasten
Stehen im Grundbuch Dienstbarkeiten? Gibt es Einträge im Baulastenverzeichnis?
6. Zuschnitt und Größe
Ein schmales oder sehr unregelmäßiges Grundstück kann die Planung stark einschränken.
7. Preis
Vergleiche den Angebotspreis mit dem Bodenrichtwert – in NRW kostenlos über BORIS.NRW.
Kosten beim Grundstückskauf
Neben dem Kaufpreis fallen an:
- Grunderwerbsteuer (NRW: 6,5 %)
- Notar- und Grundbuchkosten
- ggf. Maklerprovision
- ggf. Vermessung, Bodengutachten
- ggf. offene Erschließungskosten
Grundstück finanzieren
Viele Bauherren finanzieren Grundstück und Hausbau in einem Schritt. Das hat Vorteile: Die Bank betrachtet das Gesamtvorhaben, Förderprogramme für den Neubau lassen sich einbinden, und du vermeidest zwei separate Kreditverträge. Manchmal wird zunächst nur das Grundstück finanziert, etwa wenn die Hausplanung noch nicht abgeschlossen ist. Dann sollte die spätere Baufinanzierung schon mitgedacht werden.
Beachte: Für unbebaute Grundstücke setzen Banken oft einen vorsichtigeren Beleihungswert an und erwarten einen höheren Eigenkapitalanteil.
Unser Tipp
Kläre vor dem Grundstückskauf, ob dein Wunschhaus darauf überhaupt genehmigungsfähig ist und was es insgesamt kosten wird. Mit einer Gesamtkostenschätzung aus Grundstück, Haus und Nebenkosten finanzieren wir dein Vorhaben aus einem Guss – ohne Überraschungen auf halber Strecke.
Grundstücksteilung und Hinterlandbebauung
Große Grundstücke werden manchmal geteilt, um im hinteren Teil ein zweites Haus zu bauen. Das ist nicht überall erlaubt: Bebauungsplan oder Umgebungsbebauung müssen es zulassen, die Erschließung des hinteren Grundstücks muss gesichert sein – oft über ein Wegerecht mit Baulast. Beim Kauf eines solchen Grundstücks solltest du prüfen, ob Zufahrt, Leitungen und Abstandsflächen sauber geregelt sind. Auch Banken schauen darauf, weil es den Wert beeinflusst.
faq:
F: Was ist ein Baugrundgutachten?
A: Eine Untersuchung des Bodens durch einen Geotechniker, der Tragfähigkeit, Schichtaufbau und Grundwasser bewertet. Sie ist Grundlage für die Planung der Gründung.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Ein Grundstück ist im Grundbuch verzeichnet und kann aus mehreren Flurstücken bestehen.
- Bebauungsplan, Erschließung, Baugrund und Lasten vor dem Kauf prüfen.
- Bodenrichtwert als Preisorientierung nutzen.
- Grundstück und Hausbau idealerweise gemeinsam finanzieren.
Häufige Fragen: Grundstück
Kann ich ein Grundstück allein finanzieren?
Ja. Viele Banken finanzieren auch unbebaute Grundstücke, oft mit der Erwartung, dass zeitnah gebaut wird. Häufig werden Grundstück und Bau direkt gemeinsam finanziert.
Was ist ein Bodengutachten und brauche ich es?
Es untersucht die Tragfähigkeit und Beschaffenheit des Bodens. Für die Planung der Gründung ist es sehr sinnvoll und oft Voraussetzung für einen Festpreis beim Hausbau.
Was ist der Unterschied zwischen Grundstück und Flurstück?
Ein Flurstück ist die kleinste Einheit im Liegenschaftskataster. Ein Grundstück im Rechtssinn ist das, was im Grundbuch unter einer Nummer geführt wird – es kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.
Kann ich ein Grundstück ohne Baupflicht kaufen?
In vielen Fällen ja. Bei Grundstücken von Gemeinden oder in Neubaugebieten gibt es aber oft eine Bauverpflichtung innerhalb einer bestimmten Frist.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.