Kurz erklärt
Das Disagio ist ein Abschlag bei der Auszahlung eines Darlehens: Du bekommst weniger Geld ausgezahlt, als du zurückzahlen musst. Im Gegenzug sinkt der Sollzins. Für Vermieter kann das steuerlich interessant sein, für Selbstnutzer lohnt es sich nur selten.
Inhalt dieses Artikels
Was ist ein Disagio?
Das Disagio – auch Damnum oder Abgeld – ist eine Art Zinsvorauszahlung. Statt den vollen Darlehensbetrag zu erhalten, bekommst du nur einen Teil ausgezahlt. Die Differenz behält die Bank ein. Zurückzahlen musst du trotzdem den vollen Nominalbetrag. Als Ausgleich gewährt die Bank einen niedrigeren Sollzins.
Beispiel: Du vereinbarst ein Darlehen über 200.000 Euro mit 4 % Disagio. Ausgezahlt werden 192.000 Euro (der Nettodarlehensbetrag). Zurückzahlen und verzinsen musst du 200.000 Euro – allerdings zu einem niedrigeren Zinssatz als ohne Disagio.
Warum gibt es das Disagio?
Wirtschaftlich zahlst du einen Teil der Zinsen im Voraus. Das kann aus zwei Gründen interessant sein:
- Steuerliche Gestaltung: Vermieter können ein marktübliches Disagio im Jahr der Zahlung als Werbungskosten absetzen. So lässt sich die Steuerlast in einem Jahr mit hohem Einkommen gezielt senken.
- Niedrigere laufende Rate: Durch den geringeren Zins sinkt die monatliche Belastung – auf Kosten eines höheren Kreditbetrags.
Für wen lohnt sich ein Disagio?
Eher sinnvoll für:
- Kapitalanleger mit hohem Steuersatz, die den sofortigen Steuereffekt nutzen möchten.
- Finanzierungen, bei denen der Kredit sicher über die gesamte Zinsbindung läuft.
Eher nicht sinnvoll für:
- Selbstnutzer: Für sie gibt es keinen Steuervorteil, und sie müssen einen höheren Betrag finanzieren, um den gleichen Auszahlungsbetrag zu erhalten.
- Finanzierungen mit knappem Eigenkapital: Der höhere Kreditbetrag erhöht den Beleihungsauslauf.
- Käufer, die vielleicht vorzeitig verkaufen oder umschulden wollen.
Disagio und Effektivzins
Der niedrigere Sollzins sieht auf den ersten Blick attraktiv aus. Um Angebote fair zu vergleichen, musst du aber auf den Effektivzins schauen. Er berücksichtigt das Disagio als Kostenbestandteil. Oft ist der Effektivzins mit Disagio kaum niedriger – manchmal sogar höher – als ohne.
Unser Tipp
Ein Disagio ist ein Werkzeug für bestimmte Steuersituationen, kein Spartrick. Wenn du vermietest und über ein Disagio nachdenkst, rechnen wir die Varianten durch – die steuerliche Bewertung sollte dein Steuerberater bestätigen.
Worauf du achten solltest
- Höhe begrenzen: Für die sofortige steuerliche Absetzbarkeit muss das Disagio marktüblich sein.
- Zinsbindung: Das Disagio verteilt sich wirtschaftlich über die Zinsbindung. Je kürzer sie ist, desto teurer wird es pro Jahr.
- Vorzeitige Rückzahlung: Kläre, ob und wie ein anteiliges Disagio erstattet wird.
- Finanzierungsbedarf: Du musst mehr aufnehmen, um denselben Betrag zu erhalten.
Disagio bei vermieteten Immobilien: Rechenbeispiel
Ein Kapitalanleger finanziert 200.000 Euro mit 5 % Disagio, also 10.000 Euro. Er zahlt dafür einen niedrigeren Sollzins. Die 10.000 Euro kann er – marktübliche Bedingungen vorausgesetzt – im Jahr der Zahlung als Werbungskosten ansetzen. Bei einem Steuersatz von 42 % bringt das im ersten Jahr eine Steuerersparnis von 4.200 Euro. Dem stehen der höhere Kreditbetrag und die Frage gegenüber, ob sich das Disagio über die Zinsbindung tatsächlich rechnet.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Beim Disagio wird weniger ausgezahlt als zurückgezahlt.
- Im Gegenzug sinkt der Sollzins.
- Für Vermieter kann es steuerlich attraktiv sein, für Selbstnutzer selten.
- Angebote immer anhand des Effektivzinses vergleichen.
Häufige Fragen: Disagio
Wie hoch darf ein Disagio sein?
Vertraglich ist vieles möglich. Steuerlich sofort absetzbar ist ein Disagio für Vermieter nur, wenn es marktüblich ist – die Finanzverwaltung akzeptiert unter bestimmten Voraussetzungen bis zu 5 % bei mindestens fünf Jahren Zinsbindung.
Bekomme ich das Disagio zurück, wenn ich vorzeitig zurückzahle?
Bei vorzeitiger Rückzahlung kann ein Teil des Disagios anteilig erstattet werden, weil es wirtschaftlich eine Zinsvorauszahlung ist. Die Details hängen vom Vertrag ab.
Was ist der Nettodarlehensbetrag?
Der Betrag, der dir tatsächlich ausgezahlt wird – also der Nominalbetrag minus Disagio und eventuelle Gebühren.
Wird das Disagio im Effektivzins berücksichtigt?
Ja. Deshalb ist der Effektivzins der richtige Maßstab, um Angebote mit und ohne Disagio zu vergleichen.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.